시설별 하자문제 대응 방법

 

 

시설별 하자담보책임기간

기한	공            통		비고
	전용공간	공용부
2	미장,도장,수장,도배,타일 등 마감공사, 옥내가구,주방공사, 가전제품
	석공사	※ 공용부 석공사는 5년
3	냉·난방,환기,공기조화설비공사, 급·배수 및 위생설비공사, 가스설비공사, 정보통신공사, 소방시설공사,
	창호공사, 지능형홈네트워크 공사, 단열공사	조경공사, 전기 및 전력설비공사, 옥내외설비공사
5	방수공사, 철근콘크리트공사
		대지조성공사, 철골공사, 조적공사, 지붕공사
10	지반공사

 

 

* 2년 – 대부분 세대 내 마감공사

→ 하자 발견 즉시 승원건설하자시스템에 등록하고 자주, 지속적으로 하자 보수 전화

⇒ 개별 세대 하자이기 때문에 공동 대응 불가

※ 아래 덧붙인 협력업체 및 가전제품 A/S 연락처 참조

 

* 3년 – 대부분 공용부 설비공사 위주

→ 창호공사, 지능형 홈네트워크 공사는 개별 대응

⇒ 단열 공사는 공동 대응

※ 단열시공 하자 문제에 대해서는 아래 “2. 단열성능 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준” 참조

 

* 5년 – 공동대응(방수 문제의 경우 세내 내 사진 촬영 등 증거자료 확보 要)

* 10년 - 공동대응

 

 

2. 단열성능 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준(국토교통부고시 제2020-858호)

 

1) 관련 법 조문

 

공동주택 하자판정기준(국토교통부고시 제2020-858호)에 따르면 단열 공간의 벽체, 천장, 바닥 등에서 결로가 발생한 경우 아래와 같이 하자판정기준 제15조 제1항 각호에 따라 하자 여부를 판단하게 돼 있다.

 

1. 설계도서의 부위별 단열성능을 확인하여 해당 부위의 TDR(온도차이비율)값이 「공동주택 결로방지를 위한 설계기준」에서 정한 값보다 클 때

 

2. 열화상 카메라 및 표면온도계로 측정한 결과, 결로 및 곰팡이가 발생한 부위의 단열 처리가 현저히 불량하여 노점온도 이하로 떨어진다고 판단될 때. 이 경우 모서리 부위는 일자형(평면) 벽체와 다르게 실내측 벽체 면적에 비해 외기측의 벽체 면적이 넓은 점을 고려한다.

 

3. 결로 및 곰팡이 발생 부위의 마감재를 해체한 상태를 설계도서와 비교하여 단열재를 미시공·변경시공 또는 부실시공한 상태가 육안으로 식별되거나 장비로 측정될 때

 

또한 결로에 대한 조사방법 또한 아래와 같이 명시되어 있다.

 

제53조(결로 조사)

 

① 제15조에 따른 결로 및 곰팡이가 발생한 부위는 설계도서와 비교하여 조사하되, 현장실사를 통한 육안조사 및 장비조사를 병행한다.

 

② 육안조사로 판단하기 곤란한 부위는 계측장비 등으로 측정한다. 다만, 제15조제2항제3호의 기준에 따른 시험성적서 등을 조사에 갈음할 수 있다.

 

2) 법 조문 해석 : 하자 논란 시 쟁점이 되는 사항 - 환기

 

이때 “단열처리가 현저히 불량하여 노점온도 이하로 떨어진다고 판단될 때”를 하자로 판단하게 되어 있습니다만, 이미 벽지가 젖어있다면 노점온도 이하로 떨어졌음이 명백.

 

또한, “결로 및 곰팡이 발생 부위의 마감재를 해체한 상태를 설계도서와 비교하여 단열재를 미시공·변경시공 또는 부실시공한 상태가 육안으로 식별되거나 장비로 측정될 때” 하자로 판정한다고 돼 있지만 어차피 벽지가 결로로 이미 젖어있다면 벽지 해체가 불가피. 따라서 반드시 벽지를 비롯한 마감재를 해체하여 단열재가 제대로 시공됐는지 여부를 눈으로 확인.

 

대부분의 시공사들은 세대가 결로에 대한 하자보수를 요구하면, 공동주택 하자판정기준에 따라 벽지를 해체하여 조사해야 됨에도 불구하고 어떻게든 환기 문제를 꺼내어 넘어가려고 함.

 

물론 신축아파트 특성상 초기(6개월~1년)에는 환기를 잘하여야 하는 것은 맞지만 환기와는 별개로 결로현상의 근본적인 원인은 단열재가 제대로 시공되지 아니한 문제라고 봐야 됨.

 

또한, 공동주택 하자판정기준에서도 “발코니 등 비난방공간의 벽체ㆍ천장ㆍ바닥에서 결로가 발생할 때에는 입주자 등의 유지관리 사항을 고려하여 하자 여부를 판단할 수 있다”고 명시. 만약 결로가 발생한 부위가 침실이나 거실 등 내부의 난방공간이라면 이 공간의 결로현상을 놓고 입주자의 유지관리 사항에 대해서 운운할 이유가 없음.

 

3) 관련 참고사항

 

국민일보 쿠키뉴스가 2016년 5월 19일 보도한 [봉기자의 호시탐탐] “결로 곰팡이 책임은 입주자?” 환기 안 해서 생겼다던 건설사들의 꼼수, 알고 보니] 기사에 따르면

 

★ 결로는 근본적으로 건설사 책임. 공사 중에 단열재를 제대로 시공했다면, 전혀 문제가 되지 않아야 한다.

 

★ 일반적인 아파트 구조에서 실내에 단열재를 설치하는 경우, 단열재가 제대로 연결돼 있지 않거나 균열이 생기면 벌어진 틈새로 냉기가 들어와 온도가 낮아지는데 거기에 빈틈이 있을 경우에 결로현상이 나타남.

 

★ 즉 집안 결로는, 시공상 단열 처리를 미흡하게 했거나, 단열재 두께 기준 100mm에 미치지 못했을 경우 발생하는 것이다.

 

4) 증거 수집, 분석 – 하자 판정 싸움의 승패를 좌우

 

(1) 벽면 및 벽지 곰팡이

⧫세대별 증거 사진이나 동영상 촬영 보관 후 곰팡이 청소, 환기

⦁결로문제 등 단열시공 하자 기한은 3년. 하자담보기한이 도래할 때까지 3년 동안 곰팡이 하고 함께 생활할 수는 없으므로 증거자료 남긴 후 청소.

⦁베란다나 피난실 등 외벽면 곰팡이는 생활에 불편하지 않으면 그대로 두어도 무방

⦁내벽면 벽지 곰팡이는 지속적으로 하자 수리 요청

⧫세대별, 층별 증거 자료 취합 후 분석

⧫결로 발생한 곳 비교, 분석 → 난방공간이냐 비난방공간이냐의 문제

⇒ 층별 분석 - 연결된 층 여부 확인

 

(2) 베란다 및 피난실 화재감지기 작동 횟수

⦁감지기 작동 시마다 체크 후 분석, 통계 작성